LEY 11/2020 INDICE DE FIJACIÓN DE PRECIOS
RESUMEN INFORMATIVO SOBRE LA NUEVA LEY DE FIJACIÓN DE PRECIOS DE ALQUILER EN CATALUÑA:
Desde Fincas Riera Blanca hemos querido explicar a nuestros propietarios las características de la nueva ley aprobada por el parlamento en relación a la fijación de los precios de la vivienda.
Desde nuestro equipo creemos que se trata de un tema de especial relevancia y que nos incide a todos de alguna manera u otra por eso procedemos a detallarlo a continuación.
Hemos desglosado los aspectos mas relevantes en forma de cuestiones para que de una forma mas amena quedéis todos informados de manera directa. En caso de duda siempre os podéis dirigir a nuestro emeil para resolver cualquier tipo de duda: info@finquesrierablanca.cat o al teléfono: 934 405 993
LEY 11/2020, del 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.
El Parlamento ha aprobado una ley que regula los alquileres, que entrará en vigor en los próximos días, para contener o moderar el precio de los arrendamientos en zonas con un «mercado de vivienda tenso» en los cuales se aplicará el índice de referencia de precios de la Generalitat.
¿Cómo se calcula el índice de referencia de precios?
La Generalitat ofrecerá un indicador de consulta pública para conocer una estimación del precio mediano del metro cuadrado de alquiler de una vivienda según la zona y las características propias del inmueble para fijar el precio mínimo y el precio máximo. Se calculará el importe de la vivienda según criterios generales como la ubicación, pero también se acotará a criterios más concretos como el estado de mantenimiento, si tiene ascensor, si hay aparcamiento o si el hogar está amueblado.
¿A quien afecta la ley?
La legislación se aplicará en los 60 municipios catalanes con más de 20.000 habitantes, considerados zonas de mercado de vivienda tenso, por lo cual afectará unos cinco millones de personas. Las viviendas arrendadas antes del 1 de enero del 1995, las sujetas a un régimen de protección oficial y las integradas a redes públicas de vivienda de inserción o de mediación para alquiler social quedan exentas de la normativa.
¿Qué es una zona con un «mercado de vivienda tenso»?
Se consideran áreas con mercado de vivienda tenso los municipios o parte de los municipios en los cuales hay riesgo de abastecimiento suficiente de vivienda de alquiler asequible. Son zonas que cumplen con una de estas tres circunstancias: que el precio de los alquileres experimente un crecimiento sostenido claramente superior a la media de Cataluña, que los arrendatarios destinen más de un 30% de sus ingresos al alquiler y que el precio del arrendamiento haya subido en cinco años tres puntos más que el IPC catalán.
¿Quién declara la demarcación «tensa»?
La competencia es de la Generalitat, pero en Barcelona le corresponde en el Ayuntamiento y, en el área Metropolitana, al Consejo metropolitano. La iniciativa puede partir de los municipios o de los entes supramunicipales afectados. La declaración de área tensa no puede superar los cinco años, pero puede ser revisada para acortar el plazo o dejarla sin efecto si cambian las circunstancias durante su vigencia, igual como se puede prorrogar si la situación lo justifica.
¿Subirá o bajará el precio del alquiler?
La ley fija que el precio del alquiler no puede aumentar respecto al contrato anterior –si fue firmado en los últimos cinco años– y que, si una vivienda tenía un precio por encima de la media de alquileres de la misma zona, el nuevo contrato no podrá superar el índice de precios de la Generalitat. Las residencias que se alquilen por primera vez tendrán que ajustarse a este índice fijado por la administración para cada zona, pero la obra nueva queda fuera de la ley para incentivar la construcción de vivienda protegida. Los contratos que también quedan exentos son los que se firman entre relaciones de parentesco y los que firme un propietario «vulnerable».
Ejemplos sobre índice de precios
Ejemplo 1
Consultas el índice de referencia a internet, introduces los datos de tu piso y voces que el valor mediano del índice es de 12,53 €/m². Te tienes que fijar la cifra del medio, en rojo. Si el piso tiene 70 m² según catastro, el valor sería de 877,1€(12,53x70). En el anterior contrato se acordó una renta de 750€ en el mes. En un nuevo contrato, la renta no podría superar los 750€ , porque la ley fija que el precio del alquiler no puede aumentar respecto al contrato anterior. El precio máximo que pueden pedir en un nuevo contrato es de 750€, aunque haya cambio de locatario/a. Si en el contrato anterior había una relación de parentesco entre arrendador y arrendatario, el precio del nuevo contrato sí que puede superar el del anterior, pero no puede superar el precio del índice.
Ejemplo 2
Consultas el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, introduces los datos de tu piso y voces que el valor del índice de es de 12,53 €/m². Si el piso tiene 70 m² según catastro, esto quiere decir que el valor seria de 877,1€. Con el presente contrato, tú estás pagando 1.000€ en el mes. En un nuevo contrato, la renta no podría superar los 877,1€, puesto que el valor del contrato anterior está por encima del valor mediano del índice. Te tienen que bajar el alquiler hasta los 877,1€ como mínimo.
¿Qué es un propietario «vulnerable»?
La norma establece que en los propietarios o unidades de convivencia que tenga ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC), el que equivale a unos 1.900 euros contando con las rentas del alquiler (si vive solo, si no la cantidad aumenta), no están obligados a congelar el precio actual del alquiler a sus inquilinos. Ahora bien, tampoco pueden fijar un precio que supere el índice de la Generalitat en su zona. Si la renta pactada por la vivienda es inferior a este umbral, el amo puede incrementar el precio hasta igualarlo. No obstante, si su arrendatario tiene ingresos inferiores a 3,5 veces la IRSC, unos 2700€, no podrá elevar el precio actual del domicilio.
¿Cuándo se puede aumentar el precio de la vivienda?
Si el amo hace obras de mejora, fuera de las que obliga la ley, puede subir el precio según el que fija la ley estatal de alquileres. Esto supone un incremento ponderado según las obras ejecutadas hasta un máximo del 20% del precio del alquiler. El arrendatario tendrá que acreditar el capital invertido para calcular la subida ponderada durante un año. El importe de subvenciones o ayudas públicas para mejorar la vivienda no se considera capital invertido.
Si el último año se han hecho obras de mejora de habitabilidad, seguridad, confortabilidad o eficiencia energética, se puede incrementar el precio del alquiler de referencia. Este incremento de la renta anual será equivaliendo como máximo al interés legal incrementado en tres puntos sobre el capital invertido en la mejora (actualmente, esto es un 6% en total). • Por muy grande que sea la inversión en mejoras, el incremento total no puede superar un 20% de la renta, y nunca se pueden contar las subvenciones públicas como parte del capital invertido. A continuación podéis ver ejemplos de como calcular el incremento:
Ejemplo 1:
La renta máxima, según los topes establecidos, es de 900 €. La inversión hecha ha estado de 3.000 €. Los intereses legales son de un 3%, incrementado con tres puntos: 6%. Por lo tanto, el 6% de 3.000 € =180 € y 180 € / 12 meses = 15 € La renta final puede ser, como máximo, de 915€
Ejemplo 2:
La renta máxima, según los topes establecidos, es de 900 €. La inversión hecha ha estado de 60.000 €. Los intereses legales son de un 3%, incrementado con tres puntos: 6%. Por lo tanto, el 6% de 60.000 € =3.600 € y 3.600 € / 12 meses = 300 € Si bien con el cálculo de intereses la renta final seria de 1.200 €, como implicaría un aumento de más de 20% por sobre el precio original, entonces la renta final podrá ser, como máximo, de 1.080 €
¿La ley prevé sanciones?
Sí, la ley prevé sanciones de entre 3.000 y 90.000 euros previstas en la ley 18/2007. Entre las infracciones graves figura el incumplimiento de la norma por parte del propietario que alquile a un precio superior al 20% del índice de la Generalitat y el ocultamiento al inquilino que la vivienda que ocupa está sujeta a la regulación de precios. Entre las sanciones leves, se establece el no hacer constar en una oferta de alquiler el precio de referencia o el importe del último contrato firmado.
¿El Tribunal Constitucional puede impugnar la ley?
A instancia de Cs y el PP, el Consejo de Garantías Estatutarias dictaminó en agosto que 11 de los 15 artículos de la iniciativa no se ajustan ni en el Estatuto ni en la Constitución por invasión de competencias del Estado. Los populares anunciaron que recurrirán al Tribunal Constitucional para impugnar la ley y los naranjas están estudiando seguir los mismos pasos. Si quien recorre es un partido, la ley estará en vigor hasta que haya una resolución, pero si el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, impugna la ley, quedará suspendida inmediatamente cuando el recurso se admita a trámite.
