LLEI 11/2020 INDEX DE FIXACIÓ DE PREUS
RESUM INFORMATIU SOBRE LA NOVA LLEI DE FIXACIÓ DE PREUS D’ALQUILER A CATALUNYA:
Des de Finques Riera Blanca hem volgut explicar als nostres propietaris les característiques de la nova llei aprovada pel parlament en relació als preus de l’habitatge.
Des de el nostre equip creiem que es tracta d’un tema d´especial rellevància i que ens incideix a tots d’alguna manera o altra per això procedim a detallar a continuació.
Hem desglossat els aspectes mes rellevants en forma de qüestions per a que d’una forma mes amena quedeu tots informats de manera directa. En cas de dubte sempre us podeu dirigir al nostre emeil per a resoldre qualsevol tipus de dubte: info@finquesrierablanca.cat o al telèfon: 934 405 993
LLEI 11/2020, del 18 de septembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge.
El Parlament ha aprovat una llei que regula els lloguers, que entrarà en vigor en els pròxims dies, per contenir o moderar el preu dels arrendaments en zones amb un «mercat de vivenda tens» en els quals s'aplicarà l'índex de referència de preus de la Generalitat.
Com es calcula l'índex de referència de preus?
La Generalitat oferirà un indicador de consulta pública per conèixer una estimació del preu mitjà del metre quadrat de lloguer d'una vivenda segons la zona i les característiques pròpies de l'immoble per fixar el preu mínim i el preu màxim. Es calcularà l'import de la vivenda segons criteris generals com la ubicació, però també s'acotarà a criteris més concrets com l'estat de manteniment, si té ascensor, si hi ha aparcament o si la llar està moblada.
¿A qui afecta la llei?
La legislació s'aplicarà en els 60 municipis catalans amb més de 20.000 habitants, considerats arees de vivenda tens, per la qual cosa afectarà uns cinc milions de persones. Les vivendes arrendades abans de l'1 de gener del 1995, les subjectes a un règim de protecció oficial i les integrades a xarxes públiques de vivenda d'inserció o de mediació per a lloguer social queden exemptes de la normativa.
¿Què és una zona amb un «mercat de vivenda tens»?
Es consideren àrees amb mercat de vivenda tens els municipis o part dels municipis en els quals hi ha risc de proveïment suficient de vivenda de lloguer assequible. Són zones que compleixen amb una d'aquestes tres circumstàncies: que el preu dels lloguers experimenti un creixement sostingut clarament superior a la mitjana de Catalunya, que els arrendataris destinin més d'un 30% dels seus ingressos al lloguer i que el preu de l'arrendament hagi pujat en cinc anys tres punts més que l'IPC català.
¿Qui declara la demarcació «tensa»?
La competència és de la Generalitat, però a Barcelona li correspon a l'Ajuntament i, en l'Àrea Metropolitana, al Consell metropolità. La iniciativa pot partir dels municipis o dels ens supramunicipals afectats. La declaració d'àrea tensa no pot superar els cinc anys, però pot ser revisada per escurçar el termini o deixar-la sense efecte si canvien les circumstàncies durant la seva vigència, igual com es pot prorrogar si la situació ho justifica.
¿Pujarà o baixarà el preu del lloguer?
La llei fixa que el preu del lloguer no pot augmentar respecte al contracte anterior –si va ser firmat en els últims cinc anys– i que si una vivenda tenia un preu per sobre de la mitjana de lloguers de la mateixa zona, el nou contracte no podrà superar l'índex de preus de la Generalitat. Les residències que es lloguin per primera vegada, hauran d'ajustar-se a aquest índex fixat per l'administració per a cada zona, però l'obra nova queda fora de la llei per incentivar la construcció de vivenda protegida. Els contractes que també queden exempts són els que es firmen entre relacions de parentiu i els que firmi un propietari «vulnerable».
Exemples sobre index de preus
Exemple 1
Consultes l’índex de referència a internet, introdueixes les dades del teu pis i veus que el valor mitjà de l’índex és de 12,53 €/m2. T’has de fixar la xifra del mig, en vermell. Si el pis té 70 m2 segons cadastre, el valor seria de 877,1€(12,53x70). En l’anterior contracte es va acordar una renda de 750€ al mes. En un nou contracte, la renda no podria superar els 750€,perquè la llei fixa que el preu del lloguer no pot augmentar respecte al contracte anterior. El preu màxim que poden demanar en un nou contracte és de 750€, encara que hi hagi canvi de llogater/a. Si en el contracte anterior hi havia una relació de parentiu entre arrendador i arrendatari, el preu del nou contracte sí que pot superar el de l’anterior, però no pot superar el preu de l’índex.
Exemple 2
Consultes l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, introdueixes les dades del teu pis i veus que el valor de l’índex de és de 12,53 €/m2. Si el pis té 70 m2 segons cadastre, això vol dir que el valor seria de 877,1€. Amb el contracte actual, tu estàs pagant 1.000€ al mes. En un nou contracte, la renda no podria superar els 877,1€, ja que el valor del contracte anterior està per sobre del valor mitjà de l’índex. T’han d’abaixar el lloguer fins als 877,1€ com a mínim.
¿Què és un propietari «vulnerable»?
La norma estableix que als propietaris o unitats de convivència que tingui ingressos iguals o inferiors a 2,5 vegades l'Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya (IRSC), el que equival a uns 1.900 euros comptant amb les rendes del lloguer (si viu sol, si no la quantitat augmenta), no estan obligats a congelar el preu actual del lloguer als seus inquilins. Ara bé, tampoc poden fixar un preu que superi l'índex de la Generalitat a la seva zona. Si la renda pactada per la vivenda és inferior a aquest llindar, l'amo pot incrementar el preu fins a igualar-lo. No obstant, si el seu arrendatari té ingressos inferiors a 3,5 vegades l'IRSC, uns 2700€, no podrà elevar el preu actual del domicili.
¿Quan es pot augmentar el preu de la vivenda?
Si l'amo fa obres de millora, fora de les que obliga la llei, pot apujar el preu d'acord al que fixa la llei estatal de lloguers. Això suposa un increment ponderat segons les obres executades fins a un màxim del 20% del preu del lloguer. L'arrendatari haurà d'acreditar el capital invertit per calcular la pujada ponderada durant un any. L'import de subvencions o ajuts públics per millorar la vivenda no es considera capital invertit.
Si el darrer any s’han fet obres de millora d’habitabilitat, seguretat, confortabilitat o eficiència energètica, es pot incrementar el preu del lloguer de referència. Aquest increment de la renda anual serà equivalent com a màxim a l’interès legal incrementat en tres punts sobre el capital invertit en la millora (actualment, això és un 6% en total). • Per molt gran que sigui la inversió en millores, l’increment total no pot superar un 20% de la renda, i mai es poden comptar les subvencions públiques com a part del capital invertit. A continuació podeu veure exemples de com calcular l’increment:
Exemple 1:
La renda màxima, segons els topalls establerts, és de 900 €. La inversió feta ha estat de 3.000 €. Els interessos legals són d’un 3%, incrementat amb tres punts: 6%. Per tant, el 6% de 3.000 € =180 € i 180 € / 12 mesos = 15 € La renda final pot ser, com a màxim, de 915€
Exemple 2:
La renda màxima, segons els topalls establerts, és de 900 €. La inversió feta ha estat de 60.000 €. Els interessos legals són d’un 3%, incrementat amb tres punts: 6%. Per tant, el 6% de 60.000 € =3.600 € i 3.600 € / 12 mesos = 300 € Si bé amb el càlcul d’interessos la renda final seria de 1.200 €, com implicaria un augment de més de 20% per sobre el preu original, llavors la renda final podrà ser, com a màxim, de 1.080 €
¿La llei preveu sancions?
Sí, la llei preveu sancions d'entre 3.000 i 90.000 euros previstes en la llei 18/2007. Entre les infraccions greus figura l'incompliment de la norma per part del propietari que llogui a un preu superior al 20% de l'índex de la Generalitat i l'ocultació al inquilí que la vivenda que ocupa està subjecta a la regulació de preus. Entre les sancions lleus, s'estableix el no fer constar en una oferta de lloguer el preu de referència o l'import de l'últim contracte firmat.
¿El Tribunal Constitucional pot impugnar la llei?
A instàncies de Cs i el PP, el Consell de Garanties Estatutàries va dictaminar a l'agost que 11 dels 15 articles de la iniciativa no s'ajusten ni a l'Estatut ni a la Constitució per invasió de competències de l'Estat. Els populars van anunciar que recorreran al Tribunal Constitucional per impugnar la llei i els taronges estan estudiant seguir els mateixos passos. Si qui recorre és un partit, la llei estarà en vigor fins que hi hagi una resolució, però si el president del Govern, Pedro Sánchez, impugna la llei, quedarà suspesa immediatament quan el recurs s'admeti a tràmit.
