El Congreso y el Senado aprueban el proyecto Ley por el Derecho a la Vivienda, una de las reformas recogidas en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, que se publicó en el BOE el 25 de mayo de 2023, mismo día que entra en vigor.
A continuación te contamos en qué consiste la nueva ley sobre el derecho de la vivienda y sus principales medidas.
¿En qué consiste?
La Ley de vivienda es un proyecto que desarrolla el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. Es decir, establece una regulación básica de los derechos y deberes de los ciudadanos respecto a una vivienda.
El principal objetivo de esta ley es proteger y ayudar tanto a jóvenes como a aquellos colectivos que cuentan con mayor dificultad para acceder a una vivienda, mediante unas medidas accesibles y efectivas. Por ejemplo, la norma persigue limitar el precio del alquiler, así como implementar acciones para aumentar la oferta de la vivienda a precios más asequibles de lo que hasta ahora se estaban aplicando.
Sin embargo, no todas las medidas de la nueva ley de vivienda entran en vigor este año por diferentes razones. Así que os vamos a explicar qué medidas entran en vigor este año y cuáles entrarán en vigencia más tarde.
Medidas que ya están en vigor
Después de dos años de negociaciones, estas son las cinco principales medidas de la Ley por el Derecho a la vivienda:
Derecho a la información
La ley defiende el derecho a la información mínima en las operaciones de compra y arrendamiento de la vivienda. Es decir, antes de la formalización de cualquiera de las dos operaciones, la persona interesada podrá requerir las siguientes informaciones en un formato accesible y en soporte duradero:
- Identificación del vendedor o arrendador (persona física o jurídica) para la intermediación de la operación.
- Condiciones económicas de la operación, como el precio total y los conceptos incluidos en el mismo; o las condiciones de financiación o pago que pudieran establecerse.
- Características esenciales de la vivienda y del edificio: el certificado o cédula de habitabilidad, la acreditación de la superficie útil y construida de la vivienda.
Honorarios del contrato
Hasta la fecha, la mayoría de inquilinos tenían que pagar los honorarios de agencia inmobiliaria, que implicaba una barrera de entrada y el acceso a la vivienda a muchas personas.
La nueva ley de vivienda establece que corra a cargo del arrendador (sea persona física o jurídica) aquellos gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato como, por ejemplo, la comisión o los honorarios de la agencia inmobiliaria.
Nueva definición de gran propietario y vivienda vacía
La nueva ley de vivienda define la figura de “gran tenedor” como aquellas personas físicas o jurídicas propietarias de 10 inmuebles de uso residencial (excluidos garajes y trasteros), o bien que sean propietarios de una superficie construida de más de 1.500 m². Además, también dispone que las Comunidades Autónomas podrán disminuir la consideración de Gran Tenedor a propietarios de 5 o más viviendas en aquellas zonas que hayan sido declaradas tensas.
Y se considera “vivienda vacía” a aquellas viviendas que lleven deshabitadas más de dos años y siempre que el propietario sea titular de cuatro o más inmuebles. En este caso, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50% en la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que podrá ascender al 100% en el caso de llevar más de tres años sin habitar, o al 150% si estas viviendas pertenecen a propietarios de cuatro o más inmuebles.
Actualización de la renta
A pesar de que este año el IPC sea más alto, los propietarios de un inmueble destinado al alquiler de vivienda solo podrán subir el alquiler el 2%. Del 1 de enero de 2024 hasta el 31 de diciembre de 2024, la limitación del incremento máximo será del 3% y, a partir del 2025, según el nuevo índice de revisión que hará el INE.
Duración de los contratos
Respecto esta medida, se diferencian 3 supuestos distintos:
- Cuando el propietario es grande o pequeño tenedor, el inquilino se encuentra en una situación vulnerable y la vivienda está en una zona tensa, se puede extender el contrato de alquiler por tres años adicionales si el inquilino lo solicita.Esto significa que el contrato tendría una duración obligatoria de 5 a 7 años según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), más una prórroga automática de 3 años según el Artículo 10 de la LAU, y otros 3 años de prórroga extraordinaria establecidos por la "Ley de la Vivienda".Hay que tener en cuenta que esta medida será aplicable a partir de la declaración de zona de mercado tensionado.
- En el caso de que el propietario sea un gran tenedor y el inquilino esté en una situación vulnerable económicamente, independientemente de si la vivienda está en una zona tensa o no, se puede solicitar una prórroga extraordinaria de un año adicional. A efectos prácticos, esto representa que el contrato tendría una duración obligatoria de 5 a 7 años, más una prórroga automática de 3 años según el Artículo 10 de la LAU, y un año adicional de prórroga extraordinaria establecido por la "Ley de la Vivienda".
- En todos los demás casos, se aplica la regulación actual de la LAU, lo que significa que el contrato de alquiler tendría una duración obligatoria de 5 a 7 años según el Artículo 9 de la LAU, más una prórroga automática de 3 años según el Artículo 10 de la LAU.
Desahucios
A partir de ahora, con la demanda se deberá especificar:
- Si el inmueble es la vivienda habitual del arrendatario u ocupante.
- Si el propietario es o no Gran Tenedor.
En el caso de que no sea gran tenedor, se deberá adjuntar el Certificado del Registro de la Propiedad que acredite las fincas que constan a su nombre.
Si es gran tenedor deberá acreditar si el arrendatario está o no en situación de vulnerabilidad económica, y en el caso de que así sea, se deberá acreditar que previamente se ha intentado un procedimiento de conciliación o intermediación. (Este procedimiento todavía está pendiente de regulación).
Impacto de la nueva ley en los propietarios y arrendatarios
A los propietarios de viviendas
- Cambios en los requisitos de arrendamiento.
- Regulación de los precios de alquiler.
- Obligaciones de mantenimiento.
A los arrendatarios
- Medidas de protección de los derechos de los arrendatarios.
- Estabilidad en el alquiler.
- Control de aumentos en el alquiler.
Medidas que todavía no entran en vigor
Además de las medidas que ya están en vigor, existen unas otras cuantas que están todavía pendientes:
Límites al precio del alquiler
La medida más destacada y aclamada de la ley de vivienda es la que permite a las comunidades autónomas y ayuntamientos limitar el precio del alquiler. En las zonas declaradas tensas de alquiler, los precios de los nuevos contratos de arrendamiento estarán regulados y limitados, tanto si pertenecen a grandes tenedores como a pequeños tenedores.
Incentivos fiscales
Con el objetivo de estimular el alquiler de una vivienda habitual a unos precios asequibles, se establecen incentivos fiscales en el IRPF con nuevas reducciones del rendimiento neto positivo del capital inmobiliario:
- Una reducción del 90% cuando se formalice un nuevo contrato por el nuevo arrendador sobre una vivienda en zona tensionada, reduciendo la renta de alquiler en más de un 5% respecto a la última renta del contrato anterior.
- Del 70% en el caso de un primer arrendamiento en zona tensionada y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años, o cuando el arrendatario sea una administración pública o entidad sin ánimo de lucro y cumpla determinadas condiciones
- Del 60% si la vivienda ha sido objeto de una actuación de rehabilitación y ha finalizado en los dos años anteriores a la fecha del contrato.
- En el resto de los casos, la reducción será del 50%.
Estos incentivos entrarán en vigor el 1 de enero de 2024, siendo por tanto aplicables a la declaración de IRPF de este año.
Zonas tensionadas
Las medidas enfocadas a las zonas tensionadas todavía no entrarán en vigor hasta que las administraciones competentes inicien el proceso para declarar la determinación de cuáles son las áreas declaradas tensionadas.
Pero, ¿ que son las zonas tensionadas?
Las zonas tensionadas son aquellas cuando la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos supera el 30% de la renta media de los hogares. Además, también se considera zona tensionada cuando el precio de compra o de alquiler ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los últimos cinco años.
Impulso de la vivienda pública
El impulso de la vivienda pública tiene como objetivo:
- Regular los parques públicos de vivienda con el fin de evitar operaciones de venta a fondos de inversión y garantizar así la disponibilidad de alquileres asequibles.
- Calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un período de 30 años como mínimo.
- Porcentaje mínimo del 50% para vivienda en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida e incremento de los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida, del 30 al 40% en el suelo urbanizable, y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado
- Elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda
Finques Riera Blanca, expertos en derecho inmobiliario
