Según el artículo 553-36 del Código Civil de Cataluña, los propietarios tienen derecho a modificar su vivienda sin perjudicar los derechos de otros propietarios. Es decir, sin alterar la seguridad del edificio, la estructura general u otros elementos comunes, como por ejemplo la fachada.
Si estás pensando en realizar obras en un piso, es imprescindible que solicites las licencias de obra en una comunidad de vecinos antes de proceder a su ejecución. En este artículo te contamos qué es una licencia de obras y qué debes de hacer en caso de tratarse de obras en comunidad de vecinos.
¿Quién debe solicitar la licencia? ¿Es necesario avisar a los vecinos de la comunidad? ¿Qué ocurre si no pido permiso? Sigue leyendo y encontrarás respuesta a todas estas preguntas.
¿Qué es una licencia de obras?
Las licencias de obras, también conocidas como licencia urbanística, son permisos de construcción que se solicitan al Ayuntamiento antes de realizar cualquier tipo de obra o reforma.
El principal objetivo de una autorización de obra, también conocida como licencia urbanística, es garantizar que todas las normativas se cumplen y evitar así cualquier tipo de problema legal o de seguridad.
Según el Decreto Legislativo 1/2010 de 3 de agosto, prescindir de una licencia de obras en la Comunidad de Cataluña puede suponer una sanción económica según el grado de la infracción urbanística. A continuación se muestra la cuantía de sanciones que el artículo 219 declara:
Artículo 219. Cuantía de las sanciones.
1. Las infracciones urbanísticas leves se sancionan con una multa de 300 a 3.000 euros.
2. Las infracciones urbanísticas graves se sancionan con una multa de 3.001 a 30.000 euros.
3. Las infracciones urbanísticas muy graves se sancionan con una multa de 30.001 a 1.500.000 euros.
4. El importe de las sanciones se tiene que incrementar hasta la cuantía del beneficio obtenido por los infractores, si éste es superior.
Licencia de obras en la comunidad
Si las obras se realizan en una vivienda o local que se ubica en un edificio residencial, es imprescindible solicitar una licencia de obras en comunidad de vecinos:
¿Quién debe solicitar la licencia?
La persona o entidad que realice las reformas en una vivienda o local serán las responsables de solicitar la licencia de obras en la comunidad de vecinos. Es decir, si las reformas se realizan en una vivienda particular, será el propietario quien solicite la autorización de obra.
Sin embargo, si se realizan obras en elementos comunes de la comunidad de propietarios, como en la fachada o en el ascensor, será el arquitecto, o bien la empresa contratada por la comunidad la responsable de solicitar la licencia, aunque el solicitante siempre será la comunidad como titular del inmueble.
¿Qué trámites hay que realizar?
Tanto la persona como la entidad encargada de las obras tendrá que hacerse cargo de las obligaciones y responsabilidades legales de la construcción. Estos son los principales trámites que deben realizarse:
- Presentar la solicitud de licencia de obras en el Ayuntamiento al que corresponda el edificio donde se van a realizar las obras.
- Adjuntar toda la información requerida, a veces incluso es necesario incluir el proyecto técnico de la obra.
- Pagar todas las tasas correspondientes a la solicitud de la autorización de obras.
- Esperar a que el Ayuntamiento apruebe o deniegue la licencia de obras.
- Comunicar a la comunidad de vecinos la fecha de inicio de las obras, así como su duración o cualquier otra información relevante.
Procedimiento de licencia de obra para comunidad de propietarios en Barcelona
Aunque cada Ayuntamiento tiene su propia normativa administrativa, estos son los trámites más importantes que debes gestionar si vas a realizar obras en una comunidad de vecinos en Barcelona:
- Comunicado de obras: Permiso para la realización de obras interiores, que no afecten a elementos externos ni de estructura como la fachada.
- Permiso de urgencia: Permiso que debemos solicitar en caso de que algún elemento de la vivienda o edificio pueda causar algún daño a una persona u objeto.
- Comunicado inmediato de obras: Permiso que debemos disponer en caso de que la obra precise de la intervención de un técnico.
- Comunicado diferido de obras: Permiso a solicitar en caso de haber algún tipo de catalogación urbanística o protección histórica/artística en la zona afectada.
En caso de que la vivienda, local o edificio esté situado en otra localidad, los trámites a realizar y solicitar serán distintos. Si te encuentras en Hospitalet de Llobregat, ¡consúltenos!
Tipos de licencia para comunidades
Dependiendo de la importancia de la obra, la ordenanza municipal distingue dos tipos de licencias y permisos:
- Obra mayor, que engloba las obras en elementos comunes de la comunidad de propietarios, incluyendo la estructura, la fachada, la ubicación de las instalaciones de saneamiento o su seguridad, entre otros. Este tipo de licencias de obra
- Obra menor, que corresponde a aquellas obras que cuentan con una sencillez técnica, apenas existe una alteración constructiva y su presupuesto es más económico.
Licencia si hago obras en mi propiedad
Las obras en un piso de comunidad de vecinos, aunque sea dentro de la vivienda, suele ser una molestia para el vecindario por los ruidos, la suciedad y por la invasión de los obreros en las zonas comunes. Es entonces cuando nos pueden surgir las siguientes preguntas:
¿Debo pedir permiso a la comunidad de vecinos?
La respuesta es DEPENDE.
Si se trata de una reforma del baño, de la cocina o de alguna habitación interior no es necesario pedir permiso a los vecinos de la comunidad, aunque tal y como viene detallado en el Art. 553-36 del Código Civil, si es obligatorio comunicarlo.
Por otro lado, si la obra que vayas a realizar en tu propiedad supone la alteración de elementos comunes de la comunidad de propietarios, sí que será obligatorio obtener el permiso, en base al acuerdo de la junta de propietarios.
¿Cómo avisar de las obras?
La forma de comunicar a la comunidad de la realización de obras en un piso dependerá del tipo de obra, pero en líneas generales se podría generalizar de la siguiente manera:
- Comunicar a la junta de vecinos o al administrador de la comunidad sobre el tipo de obra que se quiere realizar.
- Presentar la licencia de obras previamente obtenida por el Ayuntamiento o la entidad competente correspondiente.
- Enviar un comunicado a los vecinos que informe sobre la obra (fecha de inicio, duración, medidas de seguridad, posibles inconvenientes que puedan causar…). Puede ser a través de una circular o colocando el aviso en una zona de paso.
- Facilitar la información de contacto con un número de teléfono correo electrónico para que los vecinos puedan manifestar sus preguntas o preocupaciones respecto a la obra.
¿Debo avisar a todos los vecinos?
En el caso de que la reforma afecte a alguna zona común del edificio o de la urbanización, no solo es necesario avisar a todos los vecinos, sino que es también imprescindible el consentimiento de la comunidad.
¿Qué sucede si no aviso?
Mientras que el incumplimiento de las normativas de la licencia de obras puede conllevar a multas y sanciones, las obras no aprobadas en junta de propietarios te puede ocasionar problemas en la convivencia con ellos, así como alguna multa o indemnización por daños y perjuicios. Adicionalmente, el incumplimiento también puede conllevar a tener que reponer la obra a su estado original.
Finques Riera Blanca, especialistas en la tramitación de licencia de obras para comunidades de propietarios
