El Congrés i el Senat aproven el projecte Llei pel Dret a l'Habitatge, una de les reformes recollides al Pla de Recuperació, Transformació i Resiliència, que es va publicar al BOE el 25 de maig de 2023, mateix dia que entra en vigor.
A continuació t'expliquem en què consisteix la nova llei sobre el dret de l'habitatge i les mesures principals.
En què consisteix?
La Llei d'habitatge és un projecte que desenvolupa el dret constitucional a un habitatge digne i adequat. És a dir, estableix una regulació bàsica dels drets i deures dels ciutadans respecte a un habitatge.
El principal objectiu d'aquesta llei és protegir i ajudar tant joves com aquells col·lectius que tenen més dificultat per accedir a un habitatge, mitjançant unes mesures accessibles i efectives. Per exemple, la norma vol limitar el preu del lloguer, així com implementar accions per augmentar l'oferta de l'habitatge a preus més assequibles del que fins ara s'estaven aplicant.
Tot i això, no totes les mesures de la nova llei d'habitatge entren en vigor aquest any per diferents raons. Així que us explicarem quines mesures entren en vigor aquest any i quines entraran en vigència més tard.
Mesures que ja estan en vigor
Després de dos anys de negociacions, aquestes són les cinc principals mesures de la Llei pel dret a l'habitatge:
Dret a la informació
La llei defensa el dret a la informació mínima a les operacions de compra i arrendament de l'habitatge. És a dir, abans de la formalització de qualsevol de les dues operacions, la persona interessada podrà requerir les informacions següents en un format accessible i en suport durador:
- Identificació del venedor o arrendador (persona física o jurídica) per a la intermediació de loperació.
- Condicions econòmiques de l'operació, com el preu total i els conceptes inclosos en aquest; o les condicions de finançament o pagament que es puguin establir.
- Característiques essencials de l'habitatge i de l'edifici: el certificat o la cèdula d'habitabilitat, l'acreditació de la superfície útil i construïda de l'habitatge.
Honoraris del contracte
Fins ara, la majoria d'inquilins havien de pagar els honoraris d'agència immobiliària, que implicava una barrera d'entrada i l'accés a moltes persones a l'habitatge.
La nova llei d'habitatge estableix que va a càrrec de l'arrendador (sigui persona física o jurídica) les despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte com ara la comissió o els honoraris de l'agència immobiliària.
Nova definició de gran propietari i habitatge buit
La nova llei d'habitatge defineix la figura de “gran tenidor” com aquelles persones físiques o jurídiques propietàries de 10 immobles d'ús residencial (exclosos garatges i trasters), o bé que siguin propietaris d'una superfície construïda de més de 1.500 m². A més, també disposa que les comunitats autònomes podran disminuir la consideració de gran tenidor a propietaris de 5 o més habitatges en aquelles zones que hagin estat declarades tenses.
I es considera “habitatge buit” aquells habitatges que portin deshabitats més de dos anys i sempre que el propietari sigui titular de quatre o més immobles. En aquest cas, els ajuntaments podran aplicar un recàrrec del 50% a la quota de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI), que podrà ascendir al 100% en cas de portar més de tres anys sense habitar, o al 150% si aquests habitatges pertanyen a propietaris de quatre o més immobles.
Actualització de la renda
Tot i que aquest any l'IPC sigui més alt, els propietaris d'un immoble destinat al lloguer d'habitatge només podran apujar el lloguer el 2%. De l'1 de gener del 2024 fins al 31 de desembre del 2024, la limitació de l'increment màxim serà del 3% i, a partir del 2025, segons el nou índex de revisió que farà l'INE.
Durada dels contractes
Respecte aquesta mesura, es diferencien 3 supòsits diferents:
- Quan el propietari és gran o petita tenidor, l'inquilí es troba en una situació vulnerable i l'habitatge està en una zona tensa, es pot estendre el contracte de lloguer per tres anys addicionals si l'inquilí ho sol·licita. Això significa que el contracte en tindria una durada obligatòria de 5 a 7 anys segons la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), més una pròrroga automàtica de 3 anys segons l'Article 10 de la LAU, i 3 anys més de pròrroga extraordinària establerts per la "Llei de l'Habitatge". cal tenir en compte que aquesta mesura serà aplicable a partir de la declaració de zona de mercat tensionat.
- En cas que el propietari sigui una gran tenidor i l'inquilí estigui en una situació vulnerable econòmicament, independentment de si l'habitatge està en una zona tensa o no, es pot sol·licitar una pròrroga extraordinària d'un any addicional. A efectes pràctics, això representa que el contracte tindria una durada obligatòria de 5 a 7 anys, més una pròrroga automàtica de 3 anys segons l'article 10 de la LAU, i un any addicional de pròrroga extraordinària establert per la "Llei de l'habitatge" .
- En tots els altres casos, s'aplica la regulació actual de la LAU, cosa que significa que el contracte de lloguer tindria una durada obligatòria de 5 a 7 anys segons l'article 9 de la LAU, més una pròrroga automàtica de 3 anys segons l'article 10 de la LAU.
Desnonaments
A partir d'ara, amb la demanda caldrà especificar:
- Si l'immoble és l'habitatge habitual de l'arrendatari o ocupant.
- Si el propietari és o no gran tenidor.
En cas que no sigui gran tenidor, cal adjuntar el Certificat del Registre de la Propietat que acrediti les finques que consten al seu nom.
Si és una gran tenidor ha d'acreditar si l'arrendatari està o no en situació de vulnerabilitat econòmica, i en cas que sigui així, cal acreditar que prèviament s'ha intentat un procediment de conciliació o intermediació. (Aquest procediment encara està pendent de regulació).
Impacte de la nova llei als propietaris i arrendataris
Als propietaris d'habitatges
- Canvis als requisits d'arrendament.
- Regulació dels preus de lloguer.
- Obligacions de manteniment.
Als llogaters
- Mesures de protecció dels drets dels arrendataris.
- Estabilitat al lloguer.
- Control d'augments de lloguer.
Mesures que encara no entren en vigor
A més de les mesures que ja estan en vigor, n'hi ha unes altres que encara estan pendents:
Límits al preu del lloguer
La mesura més destacada i aclamada de la llei d'habitatge és la que permet a les comunitats autònomes i els ajuntaments limitar el preu del lloguer. A les zones declarades tenses de lloguer, els preus dels nous contractes d'arrendament estaran regulats i limitats, tant si pertanyen a grans tenidors com a petites tenidors.
Incentius fiscals
Amb l'objectiu d'estimular el lloguer d'un habitatge habitual a preus assequibles, s'estableixen incentius fiscals a l'IRPF amb noves reduccions del rendiment net positiu del capital immobiliari:
- Una reducció del 90% quan es formalitzi un nou contracte pel nou arrendador sobre un habitatge en zona tensionada, reduint la renda de lloguer més d'un 5% respecte a l'última renda del contracte anterior.
- Del 70% en cas d'un primer arrendament en zona tensionada i l'arrendatari tingui entre 18 i 35 anys, o quan l'arrendatari sigui una administració pública o entitat sense ànim de lucre i compleixi determinades condicions
- Del 60% si lhabitatge ha estat objecte duna actuació de rehabilitació i ha finalitzat en els dos anys anteriors a la data del contracte.
- A la resta dels casos, la reducció serà del 50%.
Aquests incentius entraran en vigor l'1 de gener de 2024, i per tant seran aplicables a la declaració d'IRPF d'aquest any.
Zones tensionades
Les mesures enfocades a les zones tensionades encara no entraran en vigor fins que les administracions competents iniciïn el procés per declarar la determinació de quines són les àrees declarades tensionades.
Però, què són les zones tensionades?
Les zones tensionades són aquelles quan la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer més les despeses supera el 30% de la renda mitjana de les llars. A més, també es considera zona tensionada quan el preu de compra o de lloguer ha augmentat almenys tres punts per sobre de l'IPC en els darrers cinc anys.
Impuls de l'habitatge públic
L'impuls de l'habitatge públic té com a objectiu:
- Regular els parcs públics d'habitatge per evitar operacions de venda a fons d'inversió i garantir així la disponibilitat de lloguers assequibles.
- Qualificació indefinida de l'habitatge protegit per garantir sempre un període de 30 anys com a mínim.
- Percentatge mínim del 50% per a habitatge de lloguer dins del sòl de reserva per a habitatge protegit i increment dels percentatges de reserva de sòl per a habitatge protegit, del 30 al 40% al sòl urbanitzable, i del 10 al 20% en sòl urbà no consolidat
- Elaboració i manteniment d´un inventari del parc públic d´habitatge
Finques Riera Blanca, experts en dret immobiliari
